名家-房市城鄉有別 好政策要堅持

名家-房市城鄉有別 好政策要堅持 最近到了中國一些三四線城市,房地產市場火熱場面與2016年的一二線城市相比沒有多少差別,比如湖北的隨州、安徽的全椒等地。但這些三四線城市的房地產市場與2016年一二線城市的房地產有個本質上的差別。就是房價也是在上漲,但其上漲幅度緩慢,而且其房價本身基數就小。 比如隨州和全椒的房價,從2016年以來大致上漲了10%,高層樓房由每平方米3000多元人民幣上漲到4000元左右。也正因為這些三四線城市房價上的優勢,如果現行的信貸政策不會有多少改變,估計這些三四線城市的房地產市場還會有一個較長的增長期。一線城市房市冰凍如果政府的政策變化,則是另當別論了。多數三四線城市的情況都是如此。不過,對目前的一線城市、二線熱點城市及這些城市周邊的市場來說,與之相比則是冰火兩重天的局面。因為在房地產調控「五限」政策下,這些城市的房地產市場基本上是一潭死水了。儘管這些城市的房價仍然沒有多少變化,下跌些微,但住房銷售突然快速下降、房地產仲介公司紛紛倒閉,甚至於有傳說深圳有大的房地產公司面臨資金鏈斷裂的風險等。可以說,當前這些房地產市場調控只要再堅持一兩年,無論是房地產開發商,還是房地產市場投機炒作估計是插翅難逃。不少房地產開發商將面臨破產的危險,而房地產市場投機炒作則會全面套牢。當然,對當前國內房地產市場影響巨大的還不只是「五限」的房地產調控政策,還有央行貨幣政策的槓桿收緊,及對貨幣市場和國內影子銀行的整治,國內金融市場的流動性正在收緊,而這正在全面傳導到住房按揭貸款市場,無論是住房按揭貸款的價格還是貸款的數量都會造成不小的影響。住房按揭貸款利率全面上升,以及住房按揭貸款獲得難度增加,這對一線二線城市已經進行調控的房地產市場影響不大,因為這些城市很少有購買第二套住房的投資者進入市場了,這只會對購買第一套住房的居民有些影響,但在房價如此高的情況下、在住房銷售快速下跌情況下,進入市場的購買住房者不會太多,其受到影響也不會太大。調控政策應再堅持但這些政策若傳導到三四線城市,有可能對正在火旺的三四線城市造成較大的衝擊。也就是說,隨著金融去槓桿帶來的資金成本全面上升,一二線城市房價出現調整的可能性概率正在全面上升。如果這種情況傳導到三四線城市則可能對這些城市的房地產市場造成衝擊。也就是說,當前一二線城市與三四線城市的房地產市場出現了冰火兩重天的局面,這種局面未來如何變化、如何轉換,其形勢相當不明顯。不過,有一點可以肯定,如果現行的房地產市場調控政策只要再堅持一年以上,那麼一二線城市的房地產市場出現重大調整概率大增,到時要政府像以往那樣出來救市,估計並非易事。因為政府只要下決心讓這些城市的房地產市場回歸到居住功能的市場,那麼現在的政策還得堅持。如果政府要救市,那麼政府的房地產政策的誠信會蕩然無存,中國的房地產市場的情況更是會惡化。對於三四線城市來說,目前局勢基本上還好,當地的房地產市場還在緩慢地擴張,未來的情況如何主要看信貸政策收緊的程度。所以,對於當前房地產市場形勢判斷應該是好壞參半。(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)(旺報)2017年06月26日 04:10易憲容

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